市街化区域のデメリット　メリットや市街化調整区域との違いも解説

2023年11月15日

市街化区域でマイホームを建てるとさまざまなメリットがある一方で、いくつかのデメリットもあります。

この記事では、市街化区域でマイホームを探している方を対象に、具体的なメリットやデメリット、市街化調整区域との違いなどについて解説します。

購入にあたってぜひ参考にしてください。

市街化区域とは？市街化調整区域との違い

そもそも、市街化区域とはどのようなものでしょうか。

ここでは、市街化区域の概要や、名称が似ているため混同されやすい市街化調整区域との違いについて解説します。

都市計画法による区分の1つ

市街化区域とは、自治体が計画的な街づくりのために定めた区分の1つです。

街を無計画に開発すると、無秩序な状態になりかねません。

そのため、各自治体では「安全で快適に暮らせるエリア」と「街として開発しないこと前提のエリア」に分けています。

前者が市街化区域、後者が市街化調整区域です。

また、市街化区域は「住居専用地域」「田園住居地域」「工業地域」など、さらに細かく用途が決められています。

市街化調整区域との違いは街づくりできるかどうか

市街化区域と市街化調整区域の違いを、以下の表にまとめました。

区域	特徴
市街化区域	すでに街として機能している地域/これから約10年以内の優先開発が決定している地域が指定される駅近くが指定されるケースが多く、交通の便がよい商業施設や公共施設などがそろい、生活しやすい環境にある
市街化調整区域	開発を進めない地域として指定される街がむやみに広がらないようにし、農地や緑地を保存することが目的にある原則として住居の建築は難しい

名称は似ているものの、このように内容はまったく異なります。

市街化区域にはどんなデメリットがある？

市街化区域は住むのによい環境である一方、いくつかデメリットも存在します。

市街化区域で土地や建物の購入を検討している方は、デメリットを正確に把握しておくことが大事です。

ここでは、デメリットを3つ解説します。

税金が市街化調整区域よりもかかる

建物を購入すると、毎年税金が課されます。

市街化区域の建物の場合は、固定資産税と都市計画税の2種類です。

市街化調整区域の建物で課されるのは固定資産税のみのため、税金は市街化区域のほうがかかるでしょう。

とはいえ、それだけ街が整備されるので、市街化区域のほうがより利便性の高い生活が送れます。

建築コストがかさみやすい

市街化調整区域に建てる場合に比べ、建築コストがかかりやすい傾向にあります。

これは、建築基準法により、市街化区域に建てる建物には一定の防火性能や耐震性能が求められるためです。

建築条件を満たして建てるため、コストがかさんで物件の価格が高くなる可能性があります。

ただし、建物の安全性もそれだけ高くなるので、安心して住めるでしょう。

広い敷地が見つかりづらい

建築物の敷地は、都市計画法である程度以上の面積を確保するよう決まっています。

自治体によって最低敷地面積は異なりますが、市街化区域は市街化調整区域に比べて狭く設定されるケースが一般的です。

そのため、広い敷地を探している場合、市街化区域では見つかりづらい可能性があります。

広い敷地を求める場合は、市街化調整区域まで候補を広げがほうがよいでしょう。

市街化区域の具体的なメリットとは？

市街化区域にはいくつかデメリットがあるものの、生活するのにはよい環境です。

ここでは、市街化地域の具体的なメリットを紹介します。

基本的にどこでも建物が建てられる

市街化区域は、基本的にどこにでも建物が建てられます。

ただし、市街化区域はさらに「住居専用地域」「田園住居地域」「近隣商業地域」「工業地域」などに用途が区分されており、工業専用地域内に住宅は建てられません。

工業専用地域を除けば、基本的に気に入った土地に建築できます。

生活環境が整っている

インフラが整備されており、商業施設や公共施設が利用しやすい立地にあることも多く、生活するのに便利です。

現時点ではあまり生活環境が整っていないケースも、10年以内に街として開発する予定があるエリアのため、今後発展し便利になるでしょう。

建物を売却しやすい

生活しやすく便利なエリアのため物件の需要が高く、建物が不要になった際もスムーズな売却が可能です。

急な売却でも、買い手が見つかりやすいでしょう。

【パターン別】市街化区域を調べる具体的な方法

住むのなら、市街化調整区域よりも市街化区域のほうが便利です。

購入したい土地や建物を見つけたら、先に市街化区域がどうかを調べましょう。

ここでは、「物件が決まっている」「エリアのみ決まっている」の2パターンに分けて調べ方を紹介します。

物件が決まっているケース

狙っている物件が市街化区域にあるかどうかを調べる場合は、取り扱っている不動産会社に訊ねるか、資料を見せてもらえばわかります。

また、物件情報サイトの紹介ページ下部に記載されている用途を確認してもよいでしょう。

住みたいエリアだけ決まっているケース

物件は決まっていなくても住みたいエリアがある場合は、自治体が公表している都市計画図で確認できます。

「○○市　都市計画図」などで検索してみましょう。

わからない場合は、自治体に問い合わせると教えてもらえます。

まとめ

市街化区域で住居を建てる場合、いくつかのデメリットがあります。

例えば、固定資産税に都市計画税がかかる、建築コストがかかりやすいなどです。

とはいえ、工業専用地域を除けばどこでも気にいったエリアに住居を建築でき、生活環境が整っているなどたくさんのメリットもあります。

市街化区域で土地建物を探している場合は、どのようなメリット・デメリットがあるかについてよく理解しておきましょう。